Kira ve gayrimenkul hukuku, birbirine benzeyen ama kaynağı farklı iki tür ilişkiyi konu alır. Kira ilişkisi tarafların iradesiyle kurulur ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya ilişkin hükümlerine tabidir. Taşınmaz üzerindeki mülkiyetten doğan talepler ise bir sözleşmeye değil, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na ve tapu siciline dayanır. Uyuşmazlığın hangi kaynaktan doğduğu, izlenecek yolu ve ileri sürülecek talebi doğrudan belirler.
Bu alanın bir diğer özelliği, aynı sonucun çoğu zaman birden fazla kanaldan istenebilmesidir: ihtarname, arabuluculuk, icra takibi ve dava. Doğru kanalın baştan seçilmesi süreci belirgin biçimde etkiler. Bu sayfa, kira ve gayrimenkul uyuşmazlıklarının işleyişini genel hatlarıyla açıklamak ve büromuzun bu alandaki çalışma kapsamını göstermek amacıyla hazırlanmıştır.
Kira sözleşmesinin kurulması ve yan belgeler
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Yazılı şekil kural olarak geçerlilik şartı değildir; ancak sözleşmenin yazılı olması sonradan doğacak uyuşmazlıklarda ispat bakımından belirleyicidir.
Kanun, kira sözleşmelerini tek bir kalıpta düzenlemez. Konut ve çatılı işyeri kiraları için kiracıyı koruyan ayrı ve daha ayrıntılı hükümler öngörülmüştür. Bu ayrım, özellikle sözleşmenin sona erdirilmesi aşamasında sonuç doğurduğundan, taşınmazın niteliğinin baştan doğru belirlenmesi gerekir.
Sözleşmeyle birlikte düzenlenen yan belgeler, uygulamada asıl sözleşme kadar sık tartışma konusu olur:
- Depozito (güvence bedeli) — konut ve çatılı işyeri kiralarında emredici kurallara tabidir: kanunun öngördüğü üst sınır aşılamaz, para olarak verilmişse kiracı adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır ve banka, tarafların onayı ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararı olmadan ödeme yapamaz. İade koşullarının ve hangi zararlardan mahsup edilebileceğinin sözleşmede açıkça yazılması ayrıca önem taşır.
- Tahliye taahhütnamesi — geçerliliği sıkı koşullara bağlıdır; özellikle belgenin hangi tarihte düzenlendiği uygulamada belirleyici olmaktadır.
- Kefalet — kira sözleşmelerinde kefaletin geçerliliği, kanunun kefalet için aradığı şekil kurallarına uygunluğa bağlıdır.
- Demirbaş ve teslim tutanağı — taşınmazın teslim anındaki durumunun kayıt altına alınması, tahliye sonrasındaki hasar tartışmalarını büyük ölçüde önler.
Kira bedeli: artış, tespit ve uyarlama
Kira bedeli bu alandaki uyuşmazlıkların en yoğun kaynağıdır ve birbirinden farklı üç kurum sıklıkla karıştırılır.
Sözleşmesel artış. Taraflar yenilenen kira dönemi için artış kararlaştırabilir. Ancak kanun bu artışa bir üst sınır getirmiş ve sınırı tüketici fiyat endeksindeki değişim oranına bağlamıştır. Bu sınırı aşan artış kayıtları, aşan kısım bakımından sonuç doğurmaz.
Kira bedelinin tespiti davası. Kira bedelinin mahkemece belirlenmesi istenebilir; ancak hâkimin hangi ölçütle karar vereceği, sözleşmenin kaçıncı yılında bulunulduğuna göre değişir. Taraflar arasında artış konusunda bir anlaşma yoksa hâkimin belirleyeceği bedel, kiralananın durumu gözetilerek ve tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını aşmamak üzere tespit edilir. Emsal kira bedellerinin ölçüt alınması ve endeks sınırından bağımsız bir hakkaniyet değerlendirmesi ise ancak kanunun öngördüğü beş yıllık dönemin dolmasından sonra mümkündür. Bu ayrım, açılacak davanın sonucunu doğrudan belirler. Davanın hangi kira dönemi bakımından sonuç doğuracağı, davanın açıldığı zamana ve önceden ihtar gönderilip gönderilmediğine bağlıdır; bu nedenle zamanlama başlı başına bir konudur.
Uyarlama. Sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen ve olağanüstü nitelikte bir değişiklik ortaya çıkmış, bu değişiklik edimler arasındaki dengeyi ciddi biçimde bozmuşsa, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir. Uyarlama, kira bedelinin tespitinden farklı koşullara tabidir ve istisnai niteliktedir.
Kira ilişkisinin sona ermesi ve tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sürenin dolduğunu ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez. Kanun sona erdirme yollarını sınırlı olarak düzenlemiştir. Dava yoluyla tahliye sebepleri iki grupta toplanır. Bunların yanında, sözleşmenin on yıllık uzama süresinin dolması hâlinde kiraya verenin sebep göstermeksizin, kanunda öngörülen bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı ayrıca bulunmaktadır.
Kiraya verenden kaynaklanan sebepler. Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi; taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı; taşınmazı sonradan edinen yeni malikin gereksinimi bu grupta yer alır.
Kiracıdan kaynaklanan sebepler. Yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle aynı kira yılı içinde gönderilen iki haklı ihtar ve kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması bu grupta değerlendirilir. Son sebep bakımından kiraya verenin, sözleşme kurulurken bu durumu bilmiyor olması da aranır.
Bunların dışında, kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren kiracıya süre vererek temerrüt ihtarı gönderebilir; verilen sürenin sonuçsuz kalması sözleşmeyi feshetme imkânı doğurur.
Hangi yoldan gidileceği ayrı bir karardır. Tahliye, duruma göre mahkemede açılacak bir tahliye davasıyla ya da icra dairesi üzerinden takip yoluyla istenebilir. İcra yolunda kiracının itirazı süreci yeniden mahkemeye taşıyabilir. Kira alacağı ile tahliye talebi çoğu zaman aynı süreçte birlikte yürütülür.
Arabuluculuk. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Kiralanan taşınmazların icra yoluyla ilamsız tahliyesine ilişkin süreçler bu kapsamın dışında tutulmuştur. Arabuluculuğa başvurulmaksızın açılan dava usulden reddedildiğinden, uyuşmazlığın kapsam içinde olup olmadığının en baştan belirlenmesi gerekir.
Taşınmaz mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar
Ortada bir kira ilişkisi bulunmasa da taşınmaz üzerindeki hak ihlal edilebilir. Bu talepler sözleşmeye değil, doğrudan mülkiyet hakkına dayanır.
Müdahalenin önlenmesi (el atmanın önlenmesi). Malikin, taşınmazına haksız biçimde el atan kişiye karşı müdahalenin sona erdirilmesini istemesidir. Talep, mülkiyet hakkının doğrudan sonucudur.
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı). Taşınmazı hukuki bir dayanağı olmaksızın kullanan kişiden, bu kullanımın karşılığı olarak istenen bedeldir. Müdahalenin önlenmesiyle birlikte talep edilebileceği gibi ayrıca da istenebilir.
Tapu iptali ve tescil. Tapu kaydının gerçek hukuki duruma aykırı olduğu iddiasıyla kaydın düzeltilmesi istenir. Muvazaa, ehliyetsizlik veya yolsuz tescil iddiaları bu kapsamda değerlendirilir.
Ortaklığın giderilmesi. Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda ortaklar anlaşamadığında, ortaklığın aynen taksim ya da satış yoluyla sona erdirilmesi istenebilir.
Büromuzun çalışma kapsamı
- Konut ve işyeri kira sözleşmeleri ile protokollerin hazırlanması ve mevcut sözleşmelerin gözden geçirilmesi
- Tahliye taahhütnamesi, kefalet ve depozito düzenlemelerinin hazırlanması
- İhtarname düzenlenmesi ve sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin bildirim süreçlerinin yürütülmesi
- Kira bedelinin tespiti ve sözleşmenin uyarlanması davalarının takibi
- Gereksinim, yeniden inşa, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtara dayalı tahliye davalarının yürütülmesi
- Kira alacakları ile tahliye taleplerinin icra dairesi nezdinde takibi ve itiraz süreçlerinin yönetilmesi
- Müdahalenin önlenmesi, ecrimisil, tapu iptali ve tescil ile ortaklığın giderilmesi davalarının takibi
- Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk sürecinin yürütülmesi ve müzakerelere katılım
Sık sorulan sorular
Kiraya veren yüksek bir artış istiyor, kabul etmek zorunda mıyım?
Sözleşmede kararlaştırılan artış, kanunun öngördüğü üst sınırı aşamaz; aşan kısım bakımından hüküm sonuç doğurmaz. Taraflar anlaşamazsa kira bedelinin mahkemece belirlenmesi istenebilir. Ancak artışa itiraz etmek, kira ödeme borcunu tek başına durdurmaz; ödemenin kesilmesi ayrı bir hukuki risk doğurur.
Kiracı çıkmıyor, taşınmazı nasıl boşalttırabilirim?
Önce hangi sona erdirme sebebine dayanıldığının belirlenmesi gerekir; her sebep farklı bir usule ve bildirim düzenine tabidir. Sebep belirlendikten sonra tahliye, mahkemede açılacak bir davayla ya da icra dairesi üzerinden istenebilir. Kiracının fiilen çıkarılması yalnızca icra müdürlüğü eliyle yapılabilir; kilit değiştirmek veya elektrik ve su aboneliğini iptal ettirmek gibi yollar sonuç doğurmadığı gibi ayrıca sorumluluk yaratır.
Yazılı kira sözleşmemiz yok ve ödemeleri elden yaptım; durumumu nasıl ispatlarım?
Kira sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlı olmadığından sorun geçerlilikte değil, ispattadır. Banka dekontları, açıklama içeren ödeme kayıtları, tanık beyanları ve taraflar arasındaki yazışmalar ispat aracı olabilir. Elektronik yazışmaların hukuk davalarındaki delil değerini ele aldığımız Hukuk Davalarında WhatsApp Yazışmalarının Delil Niteliği başlıklı yazımız bu konuda yol gösterici olabilir.
Ecrimisil ile kira alacağı aynı şey midir?
Hayır. Kira alacağı geçerli bir kira sözleşmesine dayanır ve sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmemesi hâlinde istenir. Ecrimisil ise taşınmazı hukuki bir dayanağı olmaksızın kullanan kişiden talep edilir; ortada sözleşme yoktur. İki talebin dayanağı, ispat konusu ve izlenecek yol birbirinden farklıdır.
İlgili hizmet alanlarımız
- İcra ve İflas Hukuku — kira alacaklarının ve tahliye taleplerinin icra yoluyla takibi, itiraz ve itirazın kaldırılması süreçleri
- Kat Mülkiyeti Hukuku — site ve apartman yönetimi, ortak alan kullanımı, aidat ve komşuluk uyuşmazlıkları
- Miras Hukuku — miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda tapu işlemleri ve ortaklığın giderilmesi
Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Somut durumunuz için bir avukata başvurunuz.
Hukuki durumunuzu kısaca aktarın; uygun bir görüşme zamanı için size dönüş yapalım.
İletişime geçin