Aynı yapı içinde birden çok kişinin ayrı ayrı malik olması, klasik mülkiyet anlayışından farklı bir düzen gerektirir: bir dairenin taşıyıcı duvarı komşunun da duvarıdır, çatı ve asansör herkese birden aittir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu ortak yaşamı; kimin neye malik olduğu, ortak kararların nasıl alınacağı ve anlaşmazlıkların hangi yolla çözüleceği bakımından kendine özgü bir rejime bağlamıştır.
Uygulamada karşılaşılan sorunların çoğu bu düzenin katmanlı yapısından doğar. Bir uyuşmazlık kimi zaman tapudaki kuruluş belgelerine ve onaylı projeye, kimi zaman yönetim planına, kimi zaman da kat malikleri kurulunun aldığı tek bir karara dayanır. Sorunun hangi katmandan kaynaklandığı belirlenmeden aranan çözüm çoğu kez sonuç vermez; süresi kaçırılan bir başvuru, esasen haklı olan tarafın hak kaybına uğraması sonucunu doğurabilir. Bu sayfa, kat mülkiyeti düzeninin işleyişini genel hatlarıyla açıklamak ve büromuzun bu alandaki çalışma kapsamını göstermek amacıyla hazırlanmıştır.
Mülkiyet düzeninin kurulması
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, o bölüme özgülenmiş arsa payına bağlı olarak kurulur. Yapı henüz tamamlanmamışsa, ileride kurulacak kat mülkiyetine zemin hazırlamak üzere arsa payı üzerinde kat irtifakı kurulur; yapı kullanma izin belgesi alındığında kat mülkiyetine çevrilmesi gündeme gelir.
Bu aşamada belirlenen iki unsur, sonraki uyuşmazlıkların büyük bölümünü şekillendirir:
Arsa payları. Her bağımsız bölüme özgülenen arsa payı, o bölümün konumu ve değeriyle orantılı belirlenmelidir. Orantısız tahsis, ortak giderlere katılımdan oy ağırlığına kadar pek çok konuyu etkiler; bu hâlde arsa paylarının yargı yoluyla düzeltilmesi istenebilir.
Yönetim planı. Anagayrimenkulün yönetim biçimini, kullanma amacını ve kat maliklerinin karşılıklı hak ve borçlarını düzenleyen belgedir. Bütün kat maliklerini, haleflerini ve yöneticiyi bağlar; tapu kütüğüne eklenir. Kanun’un emredici hükümlerine aykırı olmadığı sürece hükümleri esas alınır; bu nedenle bir uyuşmazlıkta ilk bakılacak metinlerden biridir. Değiştirilmesi nitelikli çoğunluk gerektirir.
Bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerler
Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıkların büyük kısmı, bir yerin hukuken hangi kategoriye girdiği sorusuna dayanır.
Bağımsız bölüm, başlı başına kullanılmaya elverişli olan ve üzerinde kişisel mülkiyet kurulan bölümdür. Eklenti, bağımsız bölümün dışında kalmakla birlikte doğrudan o bölüme tahsis edilmiş yerdir; depo veya kömürlük buna örnektir. Ortak yerler ise bağımsız bölümler dışında kalan ve korunma ile ortak kullanıma yarayan kısımlardır: temeller, taşıyıcı sistem ve ana duvarlar, çatı, bacalar, merdivenler, sahanlıklar, koridorlar, asansörler, avlu ve bahçe ile ısıtma, su ve elektrik tesisleri.
Kat malikleri ortak yerlerde arsa payları oranında ortaktır ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptir. Buradan iki sınır doğar. Birincisi, bir ortak yerin işgal edilerek yalnız bir bağımsız bölümün kullanımına özgülenmesi kural olarak mümkün değildir; sahanlığın, bahçenin ya da çatı katının bu şekilde kullanılması eski hâle getirme talebine konu olur. İkincisi, anayapının taşıyıcı sistemine, mimari durumuna ve sağlamlığına zarar verecek değişiklikler ile projeye aykırı imalatlar yapılamaz; balkon kapatma, cephe değişikliği ve taşıyıcı duvara müdahale bu başlık altında tartışılır.
Kanun ayrıca bağımsız bölümlerde yürütülebilecek faaliyetleri sınırlamıştır. Kütükte mesken olarak gösterilen bölümlerde eğlence ve toplantı yerleri, gıda ve beslenme yerleri ile imalathane ve dükkân gibi işletmeler ancak kat maliklerinin oybirliğiyle açılabilir. Hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı niteliğindeki işletmeler bakımından yasak daha geniştir: bu yasak yalnızca meskenler için değil, kütükte mesken, iş yeri veya ticaret yeri olarak gösterilen bütün bağımsız bölümler için geçerlidir ve aksine sözleşmeler hükümsüzdür. Dispanser, klinik veya poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler ise bu yasağın dışındadır.
Yönetim ve karar alma
Anagayrimenkulün en üst karar organı kat malikleri kuruludur. Kurul, yönetim planında belirlenen zamanda olağan olarak toplanır; gerektiğinde olağanüstü toplantı da yapılabilir. Toplantı ve karar yeter sayıları hem malik sayısı hem arsa payı esas alınarak hesaplanır; ortak yerlerde önemli değişiklik ya da yönetim planı değişikliği gibi konularda nitelikli çoğunluk veya oybirliği aranır. Usulüne uygun alınan kararlar, toplantıya katılmayanlar dâhil bütün kat maliklerini bağlar.
Kurul, yönetim için bir yönetici veya yönetim kurulu ile denetçi seçebilir. Yönetici, kat malikleri kuruluna karşı vekil gibi sorumludur; yönetim planı ve kurul kararları çerçevesinde hareket eder, gelir ve giderleri gösteren bir işletme projesi düzenler ve hesap verir. Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili konularda kat maliklerini temsilen dava açma ve kendisine dava yöneltilebilme ehliyeti bulunur. Kat malikleri yönetici seçemezse mahkemeden atanması istenebilir.
Ortak giderlere katılım da bu başlığın parçasıdır. Kanun, giderlerin bir bölümüne bütün kat maliklerinin eşit olarak, bir bölümüne ise arsa payları oranında katılmasını öngörür. Bağımsız bölümü kira ilişkisine dayanarak sürekli kullananların da ortak gider borcundan malikle birlikte, ancak sınırlı biçimde sorumlu tutulduğu hâller söz konusudur.
Birden çok yapıyı kapsayan sitelerde, Kanun’a sonradan eklenen toplu yapı hükümleri uygulanır: blok kat malikleri kurulu, blok dışı ortak yerler için ayrı kurullar ve temsilciler kurulu şeklinde, ada ve parsel ölçeğinde kademeli bir yönetim düzeni kurulur.
Uyuşmazlıkların çözümü
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi ya da alacak niteliği ağır basan talepler bakımından görevin ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Bu uyuşmazlıkların ve komşuluk hukukundan doğanların önemli bir bölümünde, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir.
Sık karşılaşılan başvuru yolları:
Kurul kararının iptali. Kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kurallarına aykırı bir kat malikleri kurulu kararı, iptal davasına konu edilebilir. Bu dava kural olarak süreye tabidir ve sürenin kaçırılması kararın uygulanabilir hâle gelmesi sonucunu doğurur. Buna karşılık kararın yok hükmünde ya da mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde süre koşulu aranmaz; bu hâllerde geçersizlik her zaman ileri sürülebilir.
Ortak gider ve avans alacağının tahsili. Kesinleşen işletme projesine veya kurul kararına dayanılarak icra takibi başlatılabilir; itiraz üzerine itirazın iptali ya da kaldırılması yoluna gidilir.
Projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hâle getirme. Ortak yere yapılan müdahalenin veya projeye aykırı imalatın kaldırılması istenir.
Hâkimin müdahalesi. Kanun’a ya da yönetim planına aykırı davranan kat malikine karşı, mahkemeden gerekli tedbirin alınması talep edilebilir. Rahatsızlığın çekilmez hâle geldiği ağır durumlarda ise, ilgili bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının diğer kat maliklerine devrinin istenmesi mümkündür.
Büromuzun çalışma kapsamı
- Yönetim planı ve değişiklik metinlerinin hazırlanması, incelenmesi
- Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi ve arsa paylarının düzeltilmesine ilişkin işlem ve davalar
- Kurul toplantılarının usulü ile yeter sayılarının değerlendirilmesi, kurul kararlarının iptali davaları
- Ortak gider ve avans alacaklarının icra takibi, itirazın iptali ve itirazın kaldırılması davaları
- Ortak yere el atmanın önlenmesi, projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hâle getirme davaları
- Yönetici ve denetçinin seçimi, azli, hesap verme yükümlülüğü ve sorumluluğuna ilişkin uyuşmazlıklar
- Toplu yapı ve site yönetimlerinde kademeli karar alma düzenine ilişkin danışmanlık
- Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk sürecinin yürütülmesi
Sık sorulan sorular
Kat malikleri kurulu kararına katılmadım, yine de bağlı mıyım?
Usulüne uygun çağrı yapılarak toplanan kurulda alınan kararlar, toplantıya katılmayan kat maliklerini de bağlar. Karara katılmıyorsanız izlenecek yol kararı uygulamamak değil, süresi içinde iptal davası açmaktır. Süre geçtikten sonra aynı sakatlığı ileri sürmek güçleşir.
Kiracı aidat borcundan sorumlu tutulabilir mi?
Bağımsız bölümü kira ilişkisine dayanarak sürekli kullananların ortak gider borcundan malikle birlikte sorumlu tutulduğu hâller vardır; ancak kiracının sorumluluğu sınırsız değildir. Kapsam, kira ilişkisinin içeriğine ve talep edilen giderin niteliğine göre değerlendirilir.
Balkonumu kapatmak için komşularımın onayını almak zorunda mıyım?
Anayapının dış görünümünü ve mimari durumunu değiştiren ya da projeye aykırı düşen imalatlar, kat malikleri kurulunun kararı olmaksızın yapılamaz. Aksi hâlde eski hâle getirme talebiyle dava açılması gündeme gelir; ayrıca imar mevzuatından doğan idari bir sorumluluk söz konusu olabilir.
Apartman WhatsApp grubundaki yazışmalar mahkemede kullanılabilir mi?
Elektronik yazışmalar belge niteliğinde değerlendirilebilir; ancak ispat gücü, içeriğin gerçekliğinin ve elde ediliş yönteminin hukuka uygunluğunun ortaya konabilmesine bağlıdır. Konuyu ele aldığımız yazımız: Hukuk Davalarında WhatsApp Yazışmalarının Delil Niteliği.
İlgili hizmet alanlarımız
- Kira ve Gayrimenkul Hukuku — kira sözleşmeleri, tahliye ve ecrimisil
- İcra ve İflas Hukuku — ortak gider alacaklarının takibi ve itirazın iptali
- İdare Hukuku — yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve imar uyuşmazlıkları
Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Somut durumunuz için bir avukata başvurunuz.
Hukuki durumunuzu kısaca aktarın; uygun bir görüşme zamanı için size dönüş yapalım.
İletişime geçin