Kira artış oranı, kiraya verenin yeni kira yılında uygulayabileceği zammın yasal üst sınırıdır. Ölçüt tektir: bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı. Aşağıdaki araç, içinde bulunulan ay için açıklanan orana göre azami kirayı hesaplar.
Eylül ayında yenilenen sözleşmeler için yasal azami artış 31,79% TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi · Ağustos 2026 verisi, 3 Eylül 2026 tarihinde açıklandı
Bu araç bilgilendirme amacıyla sunulmaktadır. Hesaplama yürürlükteki mevzuatın genel uygulanışını gösterir; hukuki görüş ya da kesin hüküm değildir. Sözleşmenin türü, süresi ve özel hükümleri sonucu değiştirebilir.
Yüzde 25 sınırı kalktı mı?
Evet, kalktı. Konut kiralarındaki yüzde 25’lik tavan iki ayrı geçici düzenlemeyle getirilmişti ve ikisi de sona erdi:
- Geçici Madde 1 (7409 sayılı Kanun) — 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen dönemler,
- Geçici Madde 2 (7456 sayılı Kanun) — 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemler.
Türk Borçlar Kanunu’na bu yönde üçüncü bir geçici madde eklenmemiştir. Dolayısıyla 2 Temmuz 2024’ten itibaren yenilenen konut kiralarında genel kural, yani TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı uygulanır. İnternette hâlâ dolaşan “kira zammı yüzde 25’i geçemez” bilgisi güncel değildir.
Bu sınır zaten yalnızca konut kiraları için getirilmişti; çatılı iş yeri kiralarında hiçbir zaman uygulanmadı.
Yasal dayanak: TBK m.344
Kural, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde dört fıkra hâlinde düzenlenmiştir. Maddenin birinci fıkrası şöyledir:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Buradan üç sonuç çıkar:
- Taraflar oranın altında bir artışta serbestçe anlaşabilir.
- Oranı aşan anlaşmalar geçersiz değildir; fazla miktar yönünden geçersizdir. Yani sözleşmedeki artış hükmü tümüyle silinmez, yasal sınıra çekilir.
- Kural, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de geçerlidir.
Sözleşmede artışa ilişkin hiçbir hüküm yoksa ne olur? Maddenin ikinci fıkrası, kira bedelinin yine aynı üst sınırı aşmamak üzere hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleneceğini düzenler.
Beş yılı dolan sözleşmelerde kural değişir
Bu, uygulamada en sık gözden kaçan noktadır. TBK m.344‘ün üçüncü fıkrası, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda farklı bir rejim öngörür: kira bedeli, taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın hâkim tarafından belirlenir.
Hâkim burada üç ölçütü birlikte gözetir:
- TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
- kiralananın durumu,
- emsal kira bedelleri.
Sonuç bakımından fark şudur: ilk beş yıl boyunca TÜFE bir üst sınırdır; beşinci yılın sonunda ise yalnızca dikkate alınacak ölçütlerden biri hâline gelir. Piyasa kiralarının endeksin belirgin biçimde üzerine çıktığı dönemlerde bu ayrım, tespit davalarının temel konusunu oluşturur.
Kira bedelinin tespiti davası ve otuz günlük bildirim
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak davanın yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurması için kanun bir koşul arar: dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olmalıdır. Bu koşul sağlanırsa, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada mahkemece belirlenecek bedel, dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de dönemin başından itibaren geçerli olur. Kısacası yazılı bildirimin zamanında yapılması, bir yıllık farkın tahsil edilip edilememesini belirleyebilir.
Yabancı para üzerinden kira
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, TBK m.344’ün dördüncü fıkrası uyarınca beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri ile aşırı ifa güçlüğüne ilişkin m.138 saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra bedelin belirlenmesinde yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilir.
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı
Artış tartışmalarında sık karşılaşılan bir başka konu, sözleşmeye eklenen ek yükümlülüklerdir. TBK m.346, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini düzenler. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Sık sorulan sorular
Oran her ay neden değişiyor?
Ölçüt, sabit bir yıllık rakam değil on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu değer her ay yeniden hesaplanır. TÜİK bir önceki ayın verisini izleyen ayın ilk günlerinde açıklar; açıklanan oran, o ay içinde kira yılı yenilenen sözleşmelere uygulanır. Bu nedenle sözleşmenizin yenilenme ayı, uygulanacak oranı doğrudan belirler.
Yıllık enflasyon ile aynı şey mi?
Hayır. Haberlerde öne çıkan “yıllık enflasyon”, endeksin bir yıl önceki aynı aya göre değişimidir. Kira artışında esas alınan ise on iki aylık ortalamalara göre değişimdir; ikisi çoğu zaman birbirinden farklı çıkar. Sözleşmenize yanlış olanı uygularsanız fazla ödeme ya da eksik tahsil söz konusu olabilir.
Kiraya veren daha yüksek zam isterse ne olur?
Yasal sınırı aşan artış anlaşmaları fazla miktar yönünden geçersizdir. Kiracı, aşan kısmı ödemekle yükümlü değildir; fazladan ödenmiş tutarlar bakımından ise iade talep edilebilir. Buna karşılık beş yılını doldurmuş sözleşmelerde bedelin hâkim tarafından emsallere göre belirlenebileceği unutulmamalıdır.
İş yeri kiralarında da aynı oran mı uygulanır?
TBK m.344 konut ve çatılı iş yeri kiralarını birlikte düzenler; her ikisinde de üst sınır aynı TÜFE ölçütüdür. Geçmişte uygulanan yüzde 25’lik tavan ise yalnızca konut kiralarına özgüydü.
Kira ilişkisinden doğan tahliye, depozito ve tespit uyuşmazlıkları için kira ve gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu yazıdaki mevzuat bilgileri 16 Eylül 2026 tarihi itibarıyla günceldir. Kira artış oranı her ay yeniden açıklandığından, sözleşmenizin yenilendiği ayın oranını teyit ediniz. Dosyanıza özgü değerlendirme için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.