Kira sözleşmesi matbu bir formdan ibaret değildir. Türk Borçlar Kanunu, tarafların serbestçe kararlaştırabileceği konuları da, ne yazarlarsa yazsınlar geçersiz sayılacak hükümleri de belirlemiştir. Bu yazıda bir kira sözleşmesinde neyin bulunması gerektiğini, depozitonun yasal sınırını ve uygulamada sık rastlanan geçersiz şartları mevzuat hükümleriyle ele alıyoruz.
Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?
Kanun kira sözleşmesini tanımlarken bir şekil şartı aramaz. TBK m.299‘a göre kira sözleşmesi, “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir”. Sözlü olarak kurulan bir kira sözleşmesi de geçerlidir.
Ancak geçerlilik ile ispat ayrı şeylerdir. Kira bedeli, başlangıç tarihi, depozito ve artış hükmü gibi konularda uyuşmazlık çıktığında yazılı metin belirleyici olur. Uygulamadaki davaların önemli bölümü, sözleşmenin içeriğinin değil ne kararlaştırıldığının tartışılmasından doğar.
Sözleşmede bulunması gerekenler
- Taraflar — kiraya veren ve kiracının kimlik ve iletişim bilgileri; birden çok malik varsa hepsinin yer alması.
- Kiralanan — açık adres, bağımsız bölüm numarası, varsa eklentiler (otopark, depo).
- Kullanım amacı — konut mu, çatılı iş yeri mi. Bu ayrım uygulanacak hükümleri doğrudan etkiler.
- Kira bedeli ve ödeme günü — tutar, ödeme şekli ve ayın kaçında ödeneceği.
- Başlangıç tarihi ve süre — belirli süreli mi, belirsiz süreli mi (TBK m.300).
- Artış hükmü — varsa yasal sınır içinde kalmak kaydıyla.
- Güvence bedeli — varsa tutarı ve iade koşulları.
- Yan giderler — aidat, ısınma, su gibi kalemlerin hangi tarafa ait olduğu.
- Teslim durumu — kiralananın tesliminde mevcut hâli; demirbaş listesi eklenmesi uyuşmazlığı azaltır.
Teslim konusunda kanun kiraya verene açık bir yükümlülük yükler: kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmak (TBK m.301). Madde ayrıca bu hükmün konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini belirtir.
Depozito üç aylık kirayı aşamaz
Uygulamada en çok ihlal edilen kurallardan biridir. TBK m.342 açıktır: konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Maddenin ikinci ve üçüncü fıkraları çoğu kira sözleşmesinde hiç uygulanmayan bir düzen kurar:
- Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, parayı kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir.
- Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
- Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Yani kanunun öngördüğü düzende depozito kiraya verenin eline geçmez; bankada bloke edilir. Elden alınan depozitolarda iade uyuşmazlığı çıktığında bu hüküm kiracı lehine önemli bir dayanak oluşturur.
Ne yazılırsa yazılsın geçersiz olan hükümler
Kanun iki maddeyle sözleşme serbestisine sınır çizer. TBK m.343 uyarınca kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. TBK m.346 ise daha somuttur:
“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
| Sözleşmeye konulan şart | Hukuki durum |
|---|---|
| Kira geciktiğinde cezai şart ödenmesi | Geçersiz (m.346) |
| Bir kira ödenmezse yılın tamamının muaccel olması | Geçersiz (m.346) |
| Kira ve yan giderler dışında ek ödeme yükümlülüğü | Geçersiz (m.346) |
| Üç aylık kirayı aşan depozito | Aşan kısım bakımından geçersiz (m.342) |
| TÜFE sınırını aşan artış oranı | Fazla miktar yönünden geçersiz (m.344) |
| Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine hükümler | Geçersiz (m.343) |
Buradaki önemli ayrıntı, geçersizliğin sözleşmenin tamamını değil ilgili hükmü etkilemesidir. Artış oranında olduğu gibi bazı hâllerde ise hüküm tümüyle silinmez, yasal sınıra çekilir.
Süre, uzama ve artış
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347).
Sözleşmeye konulacak artış hükmünün yasal sınırı ve beş yılını dolduran sözleşmelerde değişen rejim için kira artış oranı yazımıza bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Hazır kira sözleşmesi formları kullanılabilir mi?
Kullanılabilir; kanun şekil şartı aramadığı için matbu form da geçerli bir sözleşme doğurur. Dikkat edilmesi gereken, bu formlarda sıkça yer alan cezai şart ve muacceliyet kayıtlarının yukarıda görüldüğü üzere geçersiz olmasıdır. İmzalanmış olması bu hükümleri geçerli kılmaz.
Sözleşme noterde düzenlenmeli mi?
Kira sözleşmesi için noter şartı yoktur. Noterde düzenlenmesi geçerliliği değil ispat gücünü etkiler. Buna karşılık tahliye taahhüdü gibi bazı belgelerde şekil ve tarih bakımından özel kurallar bulunduğundan, bunların sözleşmeyle aynı anda imzalanıp imzalanmadığı ayrıca değerlendirilir.
Depozito faizi kime ait olur?
Kanun güvencenin vadeli tasarruf hesabında tutulmasını öngördüğünden, hesapta işleyen faiz güvencenin bir parçası olarak kiracıya aittir. Kiraya veren, güvenceyi ancak m.342’de sayılan hâllerde çekebilir.
Birden fazla malik varsa kim imzalar?
Paylı mülkiyette kiraya verme olağan yönetim işlerinden sayılmadığından, uygulamada tüm maliklerin ya da yetkilendirilmiş bir temsilcinin taraf olması aranır. Eksik imza, sözleşmenin diğer maliklere karşı ileri sürülmesinde sorun doğurabilir.
Sözleşmenin kurulmasından sona ermesine kadarki uyuşmazlıklar için kira ve gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu yazıdaki mevzuat bilgileri 16 Eylül 2026 tarihi itibarıyla günceldir ve genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş değildir. Sözleşmenizin türü ve somut koşulları farklı sonuçlar doğurabilir. Dosyanıza özgü değerlendirme için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.