Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: 2026 Düzenlemesi

Mirasçılara tanınan artırma önceliği, arabuluculuk şartı ve satış süreci

Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin mülkiyetinde bulunan bir mal üzerindeki ortaklığa son verilmesini sağlayan davadır. Uygulamada en sık, miras yoluyla intikal eden ve mirasçılar arasında paylaşılamayan taşınmazlar bakımından gündeme gelir.

Davanın hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu m.698 ve m.699 hükümleridir. Bu maddeler paylaşma isteminin şartlarını ve paylaşmanın hangi biçimlerde yapılacağını düzenler.

31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme, miras kaynaklı taşınmazlarda satış usulünü önemli ölçüde değiştirmiştir. Bu yazıda davanın işleyişini, yeni düzenlemenin getirdiklerini, arabuluculuk şartını ve görevli-yetkili mahkemeyi ele alıyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Türk Medeni Kanunu m.698 uyarınca, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir. Ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Dava, ortaklığa son vermek isteyen paydaş tarafından diğer tüm paydaşlara karşı açılır. Paydaşlardan birinin dahi davada yer almaması, davanın esastan sonuçlanmasını engeller.

Paylaşma Biçimleri: Aynen Bölme ve Satış

Türk Medeni Kanunu m.699 uyarınca paylaşma iki biçimde gerçekleşir: malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi.

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim:

1. Öncelikle malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.
2. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur.

Burada, 2026 değişikliğinin önemini anlamak bakımından kritik bir hüküm bulunmaktadır: Kanunun aynı maddesinin son cümlesine göre satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Yani genel kuralda, artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi için oybirliği aranır.

7589 Sayılı Kanunla Gelen Yenilik

16 Temmuz 2026 tarihinde kabul edilen 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete ile yayımlanmıştır. Bu Kanunun 1. maddesiyle İcra ve İflâs Kanunu m.114’ün ikinci fıkrasına eklenen cümleler ile yedinci fıkrasının (6), (8) ve (9) numaralı bentlerinde yapılan değişiklikler, ortaklığın giderilmesindeki satış usulünü doğrudan etkilemektedir.

Yeni hükme göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.

Düzenlemenin uygulanabilmesi için iki şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• Taşınmazın tüm maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması,
• Mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması.

Bu düzenlemenin anlamı, genel kuralla birlikte değerlendirildiğinde ortaya çıkar: Medeni Kanun uyarınca satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması oybirliği gerektirirken, yeni hükümle miras kaynaklı taşınmazlar bakımından birinci artırmanın mirasçılar arasında yapılması kanunen zorunlu hâle gelmiştir. Böylece aile malının üçüncü kişilere geçmesini önleme imkânı, tek bir paydaşın itirazına bağlı olmaktan çıkarılmıştır.

İlgili mevzuat: 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu m.114 — Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

Mirasçılar Arasındaki Artırmada Teklif Eşiği

Bu, düzenlemenin en çok gözden kaçan ayrıntısıdır ve mirasçılar bakımından beklentiyi doğru kurmak için önem taşır.

Elektronik satış portalında verilecek teklifler kural olarak muhammen kıymetin yüzde ellisini geçmelidir. Ancak ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda muhammen kıymetin yüzde yüzü aranır. İkinci artırmada ise yeniden yüzde elli eşiği uygulanır.

Mirasçıya tanınan imkân, taşınmazı ucuza alma imkânı değildir. Tanınan şey, üçüncü kişiler devreye girmeden önce tam değer üzerinden öncelikli alım fırsatıdır. Bu ayrımın doğru anlaşılması, mirasçıların satış sürecine hazırlanması bakımından belirleyicidir.

İhale Bedelinin Yatırılmaması Hâlinde Yaptırımlar

Aynı düzenlemeyle satış sürecini aksatan davranışlara yönelik yaptırımlar da ağırlaştırılmıştır. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verip de ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcı bakımından:

• Alınan teminat kendisine iade edilmez; satış masrafları mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödenir.
• Bedeli yatırmayan kişinin paydaş olması hâlinde, alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir.
• Ayrıca bu kişiye, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir.

Bu hükümler, artırmaya ciddi olmayan tekliflerle katılıp süreci uzatma pratiğine karşı caydırıcılık amacı taşımaktadır.

Yeni Kurallar Devam Eden Satışlara Uygulanır mı?

Hayır. Kanunun geçiş hükmü uyarınca bu değişiklikler, yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz; bu artırmalar bakımından önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.

Dolayısıyla dosyanızda ilanın hangi tarihte yapıldığı, hangi rejimin geçerli olacağını belirleyen ölçüttür.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuğa Başvurmak Şart mı?

Evet. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu şart yerine getirilmeden açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Bu hüküm, 28 Mart 2023 tarihli 7445 sayılı Kanun ile eklenmiş ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bazı kaynaklarda bu düzenlemenin farklı bir madde numarasıyla anıldığı görülmektedir; yürürlükteki dayanak m.18/B hükmüdür.

Önemli bir geçiş kuralı da bulunmaktadır: dava şartı arabuluculuğa ilişkin hükümler, maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla ilk derece mahkemeleri, bölge adliye mahkemeleri ve Yargıtay’da görülmekte olan davalar hakkında uygulanmaz.

7589 sayılı Kanun arabuluculuk rejiminde bir değişiklik yapmamıştır; iki düzenleme birbirine karıştırılmamalıdır. Dava şartı arabuluculuk başka uyuşmazlık türlerinde de geçerlidir; işçilik alacakları bakımından işleyişini ele aldığımız yazımız: Fazla Mesai Ücreti Nasıl İspatlanır?

Dava Sürecinin Aşamaları

Ortaklığın giderilmesi davası, uygulamada birbirini izleyen aşamalardan oluşur:

1. Arabuluculuk başvurusu. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulur; anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.
2. Davanın açılması. Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde ve tüm paydaşlara karşı açılır.
3. Keşif ve bilirkişi incelemesi. Mahkeme, taşınmazın aynen bölünmeye elverişli olup olmadığını ve değerini tespit ettirir.
4. Paylaşma biçiminin belirlenmesi. Aynen bölünme mümkün ve uygunsa buna; değilse satış suretiyle paylaşmaya karar verilir.
5. Satış aşaması. Satışa karar verilmesi hâlinde Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.322/2 uyarınca hâkim satış için bir memur görevlendirir; taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yapılır. 7589 sayılı Kanunla değiştirilen İİK m.114 hükümleri ortaklığın giderilmesi satışlarına bu yolla uygulanır.
6. Bedelin paylaştırılması. Satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Paydaşlar arasındaki ödemeler, kullanım anlaşmaları veya satışa yaklaşıma ilişkin yazışmalar zaman zaman uyuşmazlığa konu olabilmektedir. Dijital yazışmaların ispat değerini ele aldığımız yazılarımız: WhatsApp Yazışmaları Mahkemede Delil Olur mu? ve Hukuk Davalarında WhatsApp Yazışmalarının Delil Niteliği.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları görmekle görevlidir. Görev kuralı kamu düzenindendir; taşınmazın değeri ne olursa olsun asliye hukuk mahkemesi görevli değildir.

Yetki bakımından, taşınmaza ilişkin ortaklığın giderilmesi davası taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir; yetki sözleşmesi yapılamaz. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabilir.

Talebin belirli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi mi, yoksa terekenin bütün olarak paylaşılması mı olduğu, yetkili mahkemenin belirlenmesinde farklı sonuçlara yol açabilir. Bu ayrım somut dosyanın niteliğine göre değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davasını kim açabilir?

Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, miras yoluyla oluşan elbirliği mülkiyetinde ise mirasçılardan her biri kural olarak malın paylaşılmasını isteyebilir; buna karşılık adi ortaklık gibi sözleşmeden doğan bir topluluk devam ettiği sürece paylaşma yapılamaz. Dava, diğer tüm paydaşlara karşı açılır.

Ortaklığın giderilmesinde önce satış mı yapılır?

Hayır. Hâkim öncelikle malın aynen bölünerek paylaştırılmasını değerlendirir. Bölünme durum ve koşullara uygun görülmezse veya mal önemli değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verilir.

Mirasçılar taşınmazı üçüncü kişilere kaptırmadan alabilir mi?

Şartları varsa evet. Mülkiyeti tamamen miras yoluyla edinilmiş ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır. Bu artırmada teklifin muhammen kıymetin tamamını karşılaması aranır.

Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu şart yerine getirilmezse dava usulden reddedilir.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazlar bakımından yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.

İhaleyi kazanıp bedeli yatırmayan kişiye ne olur?

Alınan teminat iade edilmez; masraflar mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Ayrıca bu kişiye teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir.

Hukuki Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Güncel ve size özel hukuki değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.