Riskli yapı tespitinde en çok hak kaybı süreden doğar. İtiraz süresi, kişinin durumu öğrendiği günden değil, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden işlemeye başlar — ve yalnızca on beş gündür. Dava süresi de İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun genel süresi değil, 6306 sayılı Kanun’un öngördüğü otuz gündür. Aşağıda tespit, itiraz ve iptal davası sürecini madde metinleriyle ele alıyoruz.
Sürecin takvimi
| Aşama | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Tespit tarihinden tapuya bildirim | En geç 10 iş günü | 6306 m.3/2 · Uyg. Yön. m.7/4 |
| Muhtarlıkta ilan | 15 gün — son günü tebliğ sayılır | 6306 m.3/2 |
| İtiraz (Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne dilekçe) | İlanın son gününden 15 gün | 6306 m.3/1 · Uyg. Yön. m.7/5 |
| İptal davası | Tebliğden 30 gün | 6306 m.6/9 |
| Yıkım için maliklere verilen süre | 90 günü aşmamak üzere | 6306 m.5/3 |
Her iki süre de aynı güne — muhtarlık ilanının son gününe — bağlıdır. Teknik heyete yapılan itirazın otuz günlük dava süresine etkisi ise 6306 sayılı Kanun’da düzenlenmemiştir; bu, İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun idareye başvuruya ilişkin kurallarına göre değerlendirilir ve dosyaya göre değişebilir. Süre kaybı riski taşıdığından bu değerlendirmenin en baştan yapılması önerilir.
Tespiti kim yaptırır, masrafı kim öder?
6306 m.3/1 uyarınca tespit, masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Başkanlık veya İdare tespiti re’sen de yapabilir, süre vererek maliklerden de isteyebilir.
Malikler yaptırmadığı için idarece yapılan tespitin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Bu masraflar, tebligatı izleyen bir ay içinde ödenmezse 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir (Uygulama Yönetmeliği m.7/2).
Tespitin engellenmesi hâlinde kanun ayrı bir yol gösterir: yapıya girilmesine izin verilmemesi, kapıların kilitlenmesi ya da tespit için gelenlerin tehdit edilmesi gibi durumlarda, mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar açılarak veya açtırılarak tespit re’sen yapılır.
Hangi yapılar tespite konu edilmez?
Uygulama Yönetmeliği m.7/1 kapsamı sınırlar. Tespit; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri, oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadete yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. Buna karşılık:
- İnşaat hâlinde olup ikamet edilmeyen yapılar,
- Metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar
riskli yapı tespitine konu edilmez. Ayrıca kural olarak her yapı için yalnızca bir adet rapor düzenlenebilir; itiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespiti ve yapının risk durumunu etkileyebilecek — kasti bir müdahale dışında — somut bir hadisenin gerçekleşmesi bunun istisnalarıdır (m.7/3). Yapıya kasten verilen zarar, ikinci bir rapor hakkı doğurmaz.
Tebliğ: süre ne zaman başlar?
Bu, sayfanın en kritik noktasıdır. Rapor onaylandıktan sonra riskli yapı, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir. Tebliğ ise üç kanaldan birlikte yapılır:
- Tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılır,
- Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir,
- İlgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir.
“Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.” (6306 m.3/2)
Yani süreler, malikin durumdan haberdar olduğu güne göre değil, bu ilan gününe göre hesaplanır. Şehir dışında olmak, tutanağı görmemiş olmak ya da e-Devlet bildirimini okumamış olmak süreyi durdurmaz. Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süreyle ilan edilir.
İtiraz nereye, kim tarafından, ne zaman yapılır?
Uygulama Yönetmeliği m.7/5 üç sorunun da cevabını verir:
- Ne zaman: muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde.
- Nereye: yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, yetki devri yapılmışsa İdareye — yazılı bir dilekçe ile. Yönetmelikteki “Müdürlük” tanımı 21/5/2024 tarihli değişiklikle Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü olarak belirlenmiştir.
- Kim: yapı maliki veya kanuni temsilcisi; malik vefat etmişse mirasçıları.
Madde bu konuda katıdır: “Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı malikince veya malikin vefat etmiş olması hâlinde mirasçılarınca yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.” Bunun pratik sonucu, kiracının itiraz edemeyeceğidir; itiraz hakkı malike bağlıdır.
İtirazı kim inceler? Teknik heyet
İtirazlar idarenin kendi içinde değil, kanunla kurulmuş bir heyette karara bağlanır. 6306 m.3/1’e göre bu heyet, Başkanlığın talebi üzerine:
- Üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört kişi,
- Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişi
olmak üzere yedi kişiden teşkil edilir. Uygulama Yönetmeliği m.9 bileşimi ayrıntılandırır: üniversitelerden gelen dört üye en az doktor öğretim üyesi kadrosunda bulunanlar arasından rektörlerce belirlenir; idareden gelen üç üyenin ikisi inşaat mühendisi, biri jeoloji veya jeofizik mühendisidir. Heyet yedekleriyle birlikte kurulur ve üyelikler iki yılda bir yenilenir. Gündemdeki konuyla menfaat ilişkisi bulunan üye toplantıya katılamaz (m.10/6). Yapının bulunduğu ilde teknik heyet kurulmamışsa, itiraz dilekçesi ve rapor, o il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir (Uyg. Yön. m.7/6). İtiraz veya yargı kararı sonucu tespit neticesi değişirse durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir (m.7/7).
İptal davası: otuz gün ve yürütmenin durdurulması
Riskli yapı tespiti bir idari işlemdir; iptali idari yargıdan istenir. Ancak süre, İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun genel süresi değildir. 6306 m.6/9 özel bir süre koyar:
“Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.”
Fıkranın ikinci cümlesi Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir (E.2012/87, K.2014/41). İptal edilen bu cümle, bu Kanun kapsamındaki işlemlerde yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceğini öngörüyordu. Hüküm yürürlükten kalktığı için, genel hükümler uyarınca yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Yıkım takvimi işlerken bu, pratikte belirleyici olabilir.
İtiraz ile dava birbirinin alternatifi değildir; teknik heyetin itirazı reddetmesi hâlinde de dava yolu açıktır. İtirazın reddi ya da hiç itiraz edilmemesi üzerine tespit kesinleşir ve Müdürlük, tebligatların yapılmasını ve yapının yıktırılmasını İdareden ister (Uyg. Yön. m.8/1).
Tespit kesinleşirse ne olur?
Kanun önce anlaşma yolunu esas alır. Yıkım için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Uyarı ayrı bir aşama değildir: Uygulama Yönetmeliği m.8/3-(a) uyarınca süre verilirken, bu süre içinde tahliye ve yıkım yapılmazsa yapının idari makamlarca tahliye edilip yıktırılacağı aynı tebligatta belirtilir. Verilen bu süre içinde de yıktırma yoluna gidilmezse tahliye ve yıkım, mahallî idarelerin de iştirakiyle mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır (Kanun m.5/3). Yıkım ruhsatı için elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin kapatılmış olması aranır.
Karar yeter sayısı 2/3 değil, salt çoğunluktur. Bu nokta sık yanlış bilinir. 6306 m.6/1, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle değerlendirilmesine “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile” karar verileceğini söyler. Üçte iki oranı 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanunla değiştirilmiştir; Kasım 2023 öncesine ait kaynaklarda hâlâ 2/3 yazıyor olabilir.
Satış doğrudan yapılmaz; önünde süreye bağlı bir koruma basamağı vardır. 7471 sayılı Kanunla eklenen cümleler uyarınca, salt çoğunlukla karar alan malikler, kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi — ya da teklifin görülüp incelenebileceği yeri — karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan ederek bildirmek zorundadır. Muhtarlık ilanında da son gün bildirim yapılmış sayılır.
Bildirimde ayrıca şu uyarı yer alır: bildirim tarihinden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payları Kanun kapsamında satılacaktır. Bu süre geçtikten sonra katılmayan paydaşın arsa payı, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleşmezse süreç, kanunda gösterilen sırayla devam eder.
Kiracının durumu
Kiracı tespite itiraz edemez; Uygulama Yönetmeliği m.7/5 itiraz hakkını malike ve kanuni temsilcisine tanır. Buna karşılık tebligat kiracıya da yapılır: Kanun m.3/2 tebliğin “ayni ve şahsi hak sahiplerine” yapılmış sayılacağını söyler ve kiracı şahsi hak sahibidir. Dava ehliyeti ise itiraz hakkından ayrı bir meseledir ve somut duruma göre değerlendirilir. Buna karşılık 6306 m.5/1, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya iş yeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabileceğini düzenler.
Buradaki kelime önemlidir: madde “yapılabilir” der, “yapılır” demez. Yani kira yardımı kanunen kendiliğinden doğan bir hak değil, usul ve esasları idarece belirlenen bir imkândır. Başvuru koşulları ve tutarlar idari düzenlemelerle belirlenir.
Örnek itiraz dilekçesi iskeleti
Aşağıdaki iskelet, dilekçede hangi bilginin nereye geldiğini gösterir. Sağdaki notlar eşleştirme içindir, dilekçeye yazılmaz.
.......... KENTSEL DÖNÜŞÜM MÜDÜRLÜĞÜNE ← Yön. m.3/1-(d) tanımı
(yetki devri varsa İdareye)
İTİRAZ EDEN (MALİK) : Adı Soyadı ← itiraz hakkı malike aittir
T.C. Kimlik No: .............. (malik ölmüşse mirasçılara)
Adres: .......................
TAŞINMAZ : İl / İlçe / Mahalle
Ada ..... Parsel ..... No .....
UAVT bina kodu: .............. ← raporda bulunması zorunlu
TESPİT : ..... tarihli riskli yapı
tespit raporu
İLAN : Muhtarlıkta ilanın son günü ← 15 günlük süre bu günden
..... / ..... / .......... işlemeye başlar
KONU : Riskli yapı tespitine itiraz
ve raporun iptali talebidir.
AÇIKLAMALAR :
1. ............................................... ← itiraz sebepleri
2. ............................................... (teknik ve usule ilişkin
3. ............................................... gerekçeler ayrı ayrı)
EKLER :
1. Tapu kaydı
2. ...............................................
SONUÇ VE İSTEM : Riskli yapı tespit raporunun
teknik heyetçe incelenerek
iptaline karar verilmesini
talep ederim.
İtiraz eden malik
Adı Soyadı
İmza
Gerekçenin eksik kalması itirazı sonuçsuz bırakmaz. Uygulama Yönetmeliği m.10/7 açıktır: “Teknik heyet, itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebi ile bağlı olmaksızın riskli yapı tespit raporunun teknik yönden bütün unsurları ile … Esaslara uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığını inceler.” Yani heyet raporun tamamını re’sen denetler. Yine de somut teknik veya usuli sakatlıkların gösterilmesi incelemeyi yönlendirir; bu bölüm yapıya ve rapora özgüdür.
Bu iskelet genel bilgilendirme amaçlıdır; doldurulmuş hâliyle bir itiraz dilekçesi yerine geçmez. Dosyanın koşulları ve rapordaki tespitler farklı bir anlatım gerektirebilir. Kullanmadan önce hukuki destek alınması yerinde olur.
Sık sorulan sorular
Riskli yapı tespit raporuna itiraz nereye yapılır?
Yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne; yetki devri yapılmışsa İdareye verilecek bir dilekçe ile. Uygulama Yönetmeliği m.3/1-(d), 21/5/2024 tarihli değişiklikle “Müdürlük”ü Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü olarak tanımlar. İtirazı Müdürlük değil, üniversite öğretim üyelerinden dört ve Bakanlık/Başkanlık görevlisi üç kişiden oluşan teknik heyet karara bağlar. İlde heyet kurulmamışsa dosya, yetkili heyetin bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir.
Riskli bina tespitinden sonra ne olur?
Yapı, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve tebliğ üç kanaldan yapılır: tutanak yapıya asılır, e-Devlet’ten bildirilir, muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. İlanın son günü tebliğ sayılır. İtiraz edilmez veya itiraz reddedilirse tespit kesinleşir; yıkım için maliklere doksan günü aşmamak üzere süre verilir. Bu süre kullanılmazsa tahliye ve yıkım mülki amirlerce yaptırılır.
Kentsel dönüşüme itiraz edilirse ne olur?
İki ayrı itirazı birbirinden ayırmak gerekir. Riskli yapı tespitine itiraz teknik heyete yapılır ve rapor iptal edilirse süreç durur. Buna karşılık tespit kesinleştikten sonra uygulamaya katılmak istemeyen malik süreci durduramaz: karar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır ve karara katılmayanın arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle anlaşan paydaşlara satılır.
İtiraz süresi kaçırılırsa dava açılabilir mi?
İtiraz ile dava ayrı yollardır. Teknik heyete itiraz süresi on beş gün, iptal davası süresi ise 6306 m.6/9 uyarınca tebliğden itibaren otuz gündür; ikisi de muhtarlık ilanının son gününden hesaplanır. İtiraz edilmemiş olması dava hakkını tek başına ortadan kaldırmaz. İtirazın dava süresine etkisi 6306’da düzenlenmemiş olup İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun idareye başvuruya ilişkin hükümlerine göre belirlenir; bu nedenle iki yolun birlikte nasıl yürütüleceği baştan planlanmalıdır.
Yıkım durdurulabilir mi?
6306 m.6/9’un ikinci cümlesi, bu Kanun kapsamındaki işlemlerde yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceğini öngörüyordu; bu cümle Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir (E.2012/87, K.2014/41). Dolayısıyla iptal davasıyla birlikte genel hükümler uyarınca yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Talebin kabulü mahkemenin takdirindedir.
Kira ilişkisi, tahliye ve gayrimenkule ilişkin diğer uyuşmazlıklar için kira ve gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu yazıdaki mevzuat bilgileri 19 Eylül 2026 tarihi itibarıyla günceldir ve genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş değildir. Yapının ve raporun somut koşulları farklı sonuçlar doğurabilir. Değerlendirme için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.