Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir. Uygulamada en çok imzalanan, en az anlaşılan belgelerden biridir: çoğu taahhütname kanunun aradığı şartlardan birini taşımadığı için sonuç doğurmaz. Bu yazıda o şartları, boş tarihli taahhütname sorununu, bir aylık süreyi ve zorunlu arabuluculuk adımını mevzuat hükümleriyle ele alıyor; sonunda örnek bir taahhütname metni veriyoruz.
Kanunun aradığı dört şart
Dayanak, Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesinin birinci fıkrasıdır:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Tek cümle dört şart içerir. İlk üçü belgenin taşıması gereken niteliklerdir; dördüncüsü belgeye değil, kiraya verenin davranışına ilişkindir:
| Şart | Ne anlama gelir |
|---|---|
| Teslimden sonra | Taahhüt, kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır |
| Yazılı | Sözlü taahhüt bu hükme dayanak olmaz |
| Belli bir tarih | “En kısa sürede”, “ihtiyaç hâlinde” gibi belirsiz ifadeler yeterli değildir |
| Bir ay içinde harekete geçme | Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır |
En kritik şart: “teslim edilmesinden sonra”
Bu ibare, uygulamadaki en yaygın hatayı doğrudan hedef alır. Birçok kiraya veren, tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesiyle aynı anda, sözleşmenin ekiymiş gibi imzalatır. Oysa kanun taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasını arar.
Hükmün arkasındaki düşünce açıktır: sözleşme kurulurken kiracı henüz taşınmaya muhtaç, pazarlık gücü zayıf konumdadır. Kanun, o anda alınan boşaltma taahhüdüne bu maddeye dayalı sonucu bağlamaz. Taahhüdün, kiracı yerleştikten sonra ve serbest iradesiyle verilmiş olması aranır.
Bu nedenle sözleşme tarihi ile taahhütname tarihinin aynı olması, belgenin en zayıf noktasıdır. Uyuşmazlıkta ilk bakılan husus çoğu zaman budur.
Boş tarihli taahhütname
Uygulamada sık görülen bir başka durum, taahhütnamenin tarih kısmı boş bırakılarak imzalatılması ve tarihin sonradan kiraya verence doldurulmasıdır. Bu, iki ayrı sorun doğurur.
- Belli bir tarih şartı. Kanun, boşaltmanın belli bir tarihte üstlenilmesini arar. İmza anında tarih yoksa, o anda belli bir tarih taahhüdünden söz edilip edilemeyeceği tartışmalı hâle gelir.
- Teslimden sonra verilme şartı. Boş tarihli belge, çoğu zaman sözleşmeyle birlikte alınmış olduğundan yukarıdaki şartla da çakışır.
Kiracı bakımından belgenin imza tarihini gösteren yan deliller — banka dekontu, yazışmalar, teslim tutanağı — bu noktada belirleyici olabilir. Kiraya veren bakımından ise taahhüdün tarihli ve teslimden sonraki bir tarihte alınmış olması, belgeyi işlevsel kılan şeydir.
Bir aylık süre ve uzaması
Taahhüt edilen tarih geldiğinde kiracı boşaltmazsa, kiraya veren o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır. Süre kaçırılırsa bu sebebe dayanma imkânı o dönem için ortadan kalkar.
Ancak kanun bir çıkış yolu bırakır. TBK m.353 uyarınca kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. Yani bir ay içinde dava açamayacak durumdaki kiraya veren, aynı süre içinde yazılı bildirim yaparak hakkını koruyabilir.
İcra mı, dava mı?
Madde iki yolu birlikte sunar: “icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle”. Seçim kiraya verene aittir.
- İcra yolu — tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılır. Kiracının itirazı hâlinde takip durur ve kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister. Burada belgenin noter onaylı olup olmaması belirleyici hâle gelir — aşağıya bakınız.
- Dava yolu — sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Ancak dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; bu adım atlanırsa dava esasa girilmeden reddedilir.
Arabuluculuk şartı iki yol arasındaki farkı belirginleştirir. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı sayar. Maddenin aynı bendi bir istisna getirir: “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere…” Yani icra yoluna başvurmak için arabuluculuk aranmaz; dava yolu için aranır.
Bir aylık sürenin arabuluculukta tükenip tükenmeyeceği akla gelen ilk sorudur. Kanun bu endişeyi karşılar: arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A). Süreç boyunca geçen zaman, hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz (m.16). Dolayısıyla bir ay içinde arabulucuya başvuran kiraya veren süreyi korumuş olur.
Hangi yolun seçileceği, taahhütnamenin niteliğine ve kiracının itiraz ihtimaline göre değerlendirilir. Bir aylık süre her iki yolda da işler.
Kiracı aleyhine değiştirilemez
TBK m.354 kısa ama belirleyicidir: “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”
Bunun pratik sonucu şudur: sözleşmeye konulacak “kiracı, kiraya verenin ilk talebinde taşınmazı derhâl boşaltacağını kabul eder” türü hükümler, kanunun aradığı şartları aşmanın yolu olamaz. Tahliye sebepleri ve usulü kanunda sınırlı biçimde düzenlenmiştir; sözleşmeyle bu düzenin kiracı aleyhine genişletilmesi mümkün değildir.
Kira sözleşmesinde geçersiz sayılan diğer hükümler için kira sözleşmesi yazımıza, artış sınırı için kira artış oranı yazımıza bakabilirsiniz.
Tahliye taahhütnamesinde bulunması gerekenler
Kanun taahhütname için matbu bir form öngörmez; aradığı, yukarıdaki dört şartın belgeden anlaşılabilmesidir. Bunu sağlayan bir metinde şu bilgiler yer alır:
- Taraflar — kiracının ve kiraya verenin adı, soyadı ve T.C. kimlik numarası.
- Kiralananın açık adresi — bağımsız bölüm numarasıyla birlikte.
- Kiralananın teslim tarihi — taahhüdün teslimden sonra verildiğini belgeden okunabilir kılar.
- Boşaltma tarihi — gün, ay ve yıl olarak açıkça yazılmalıdır; “yıl sonunda”, “ihtiyaç hâlinde” gibi ifadeler kanunun aradığı belli tarih şartını karşılamaz.
- Düzenleme tarihi — taşınmazın teslim tarihinden sonraki bir tarih olmalıdır.
- Kiracının imzası — taahhüt kiracı tarafından verilir; kiraya verenin imzası geçerlilik şartı değildir.
Örnek tahliye taahhütnamesi
Aşağıdaki metin, TBK m.352/1’in aradığı unsurları içeren bir örnektir. Boşluklar doldurulurken özellikle teslim tarihi ile düzenleme tarihi arasındaki sıraya dikkat edilmelidir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
Kiraya veren : ..............................................
Kiracı : ..............................................
T.C. Kimlik No : ..............................................
Kiralananın adresi : ..............................................
..............................................
Kira sözleşmesinin tarihi : .... / .... / ..........
Kiralananın bana teslim
edildiği tarih : .... / .... / ..........
Yukarıda adresi yazılı taşınmazda kiracı olarak bulunmaktayım.
Taşınmaz bana yukarıda belirtilen tarihte teslim edilmiştir.
Hâlen kullanmakta olduğum bu taşınmazı .... / .... / ..........
tarihinde, hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın boşaltıp
tahliye edeceğimi; belirtilen tarihte tahliye etmediğim takdirde
hakkımda icra takibi yapılabileceğini bildiğimi kabul ve taahhüt
ederim.
Düzenleme tarihi : .... / .... / ..........
Taahhüt eden kiracı
Adı Soyadı :
İmza :
Düzenleme tarihi neden ayrı yazılır? Belgenin kanunun aradığı sonucu doğurabilmesi, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasına bağlıdır. Teslim tarihi ile düzenleme tarihinin belgede ayrı ayrı görünmesi, bu şartın sonradan tartışma konusu olmasını zorlaştırır. Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan ve düzenleme tarihi sözleşme tarihiyle örtüşen bir taahhütname, bu yönüyle en baştan sakattır.
Bu örnek genel bilgilendirme amaçlıdır ve her durum için uygun değildir. Taşınmazın niteliği, tarafların sıfatı ve somut olayın koşulları metnin değiştirilmesini gerektirebilir; kullanmadan önce hukuki destek alınması yerinde olur.
Sık sorulan sorular
Tahliye taahhütnamesi varsa kiracı çıkmak zorunda mı?
Taahhüt tek başına kendiliğinden tahliye sonucu doğurmaz. Kiracı belirtilen tarihte boşaltmazsa, kiraya verenin o tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurması veya dava açması gerekir. Bu süre kullanılmazsa taahhüt o dönem için işlevini yitirir. Ayrıca taahhüdün kanuni şartları taşıyıp taşımadığı her hâlde incelenir.
Tahliye taahhütnamesi hangi durumlarda geçersiz olur?
En sık rastlanan sakatlık, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden önce — genellikle kira sözleşmesiyle aynı gün — alınmış olmasıdır. Bunun yanında boşaltma tarihinin belirli olmaması, belgenin yazılı olmaması ve kiracının iradesini sakatlayan hâller (yanılma, aldatma, korkutma) gündeme gelebilir. Kiraya verenin bir aylık süreyi kaçırması ise belgeyi geçersiz kılmaz; o dönem için dayanma imkânını ortadan kaldırır.
Tahliye taahhütnamesi ile kiracı çıkarma ne kadar sürer?
Toplam süre kanunda belirlenmemiştir, ancak sürecin tek tek adımları için süreler vardır. Kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde harekete geçmelidir. İcra yolunda tahliye emri, taşınmazın on beş gün içinde boşaltılmasını emreder (İİK m.272) ve kiracı bu emre yedi gün içinde itiraz edebilir (İİK m.274). Dava yolunda ise arabulucu, başvuruyu görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 s. K. m.18/A). Süreye bağlanmamış olan, yargılamanın kendisidir: itiraz edilip edilmemesine, uyuşmazlığın icra mahkemesine taşınmasına ve mahkemenin iş yüküne göre değişir.
Taahhütname noterden mi düzenlenmeli?
Geçerlilik bakımından hayır: TBK m.352 yalnızca yazılı olmasını arar, noter şartı öngörmez. Ancak icra yolunu kullanacaksanız noter onayı pratikte belirleyicidir. İİK m.275, kiracı itiraz ettiğinde icra mahkemesinin itirazı ancak belge “noterlikçe res’en tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş” ise kaldırabileceğini, “aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolunur” hükmünü taşır. Yani adi yazılı bir taahhütnamede kiracı imzayı inkâr ederse icra yolu tıkanır ve uyuşmazlık genel hükümlere göre mahkemeye taşınır. Noter onayı bu riski ortadan kaldırır.
Eşin imzası gerekir mi?
Kanun taahhütname için eşin imzasını aramaz. Ancak kiralanan aile konutu ise iki hüküm devreye girer. TBK m.349: “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.” Daha geniş lafızlı olan TMK m.194/1 ise şunu söyler: “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” Tahliye taahhüdünün buradaki “hakları sınırlayamaz” ibaresi kapsamına girip girmediği tartışılmaktadır. Uygulamada güvenli yol, taşınmaz aile konutu ise eşin açık rızasının alınmasıdır. Ayrıca TMK m.194/4 uyarınca sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelebilir.
Taahhüt verildikten sonra kira yenilenirse geçerliliği sürer mi?
Taahhüt, içinde gösterilen belli tarih bakımından sonuç doğurur. O tarih geçtikten ve bir aylık süre kullanılmadıktan sonra sözleşmenin uzaması hâlinde, aynı belgeye dayanarak yeni bir dönem için tahliye istenmesi tartışmalıdır. Bu nedenle sürenin takibi kiraya veren bakımından belirleyicidir.
Kiracı taahhüt verdiğine pişman olursa ne yapabilir?
Taahhüdün kanuni şartları taşıyıp taşımadığı incelenir: teslimden sonra mı verilmiş, tarih belli mi, yazılı mı, kiraya veren bir aylık süreye uymuş mu. Ayrıca iradeyi sakatlayan hâller (yanılma, aldatma, korkutma) bakımından genel hükümler saklıdır. Bu değerlendirme belgenin ve dosyanın somut hâline bağlıdır.
Tahliye, kira tespiti ve gayrimenkule ilişkin diğer uyuşmazlıklar için kira ve gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu yazıdaki mevzuat bilgileri 16 Eylül 2026 tarihi itibarıyla günceldir ve genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş değildir. Belgenin ve dosyanın somut koşulları farklı sonuçlar doğurabilir. Değerlendirme için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.